Victor Investment Wochen Views 5-2016

01. Feb. 2016

Victor Investment Views 5-2016

Marktbericht Berlin und warum 1,3 Prozent verkauft Eigentumswohnungen einfach zu wenig sind

Sind es nur positive Nachrichten, die zum Berliner Wohnungsmarkt verkündet worden sind?  Wir haben uns in der vergangenen Woche den neuen Bericht der BerlinHyp zur Entwicklung am Wohnungsmarkt in Berlin genau angesehen.

 

Hier wird fundiert untersucht, wie es um den Wohnungsmarkt in Berlin bestellt ist. 170.000 Miet- und Wohnungsangebote in Berlin sind ausgewertet worden. Ergebnis? Alles steigt.

 

Gute Nachrichten für den Berliner Wohnungsmarkt?

 

Sind es nun gute Nachrichten, wenn die Angebotsmieten um 9 % steigen? Oder wenn der Quadratmeter für eine Eigentumswohnung auf durchschnittlich 3.000,- Euro gestiegen ist? Und das ist der Durchschnitt, bitte. 

 

Zu teuer?

 

Und wieder wird die Frage gestellt, ob Berlin zu teuer ist. Und die Antwort:

 

Bei der Vorstellung des Berichts durch die BerlinHyp war die Rede von den positiven Rahmendaten bei der Arbeitsmarkt und wirtschaftlichen Entwicklung Berlins. Hierin lägen auch gute Entwicklungschancen für die Aufwertung der Wohnungssituation und entsprechenden Entwicklungsmöglichkeiten auf dem Wohnungsmarkt. 

 

Spreizung nimmt zu

 

Im unteren Wohnungssegment betrug die Mietensteigerung 2 Prozent auf 5,61 Euro. Dagegen betrug die Steigerung im obersten Preissegment 5,1 Prozent auf 15,91 Euro. Berlin kann weiterhin günstig und kann auch teuer. Die Dynamik im obersten Preissegment ist aber stärker als bei den Einstiegsmieten. 

 

Medianpreis 3.000,- Euro je Qudratmeter

 

Untersucht wurden auch die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen. Im obersten Marktsegment betrug der Medianpreis 5.659,- Euro je Qudratmeter. Dieser Wert ist im Vergleich zum Vorjahr um 13,2 Prozent gestiegen. Über alle Marktsegmente betrug der Preiszuwachs 10 Prozent.

 

Was ist eigentlich ein Medianpreis?

 

Der Medianwert ist eine statistische Berechnung. Vereinfacht gesagt, sind 50 Prozent der ausgewerteten Angebote unter dem Median und 50 Prozent darüber. Wenn also der Medien für die Eigentumswohnungspreise 3.000,- Euro je Quadratmeter beträgt, dann liegt die Hälfte der ausgewerteten Angebote darunter und die andere Hälfte darüber. 

 

Genauso verhält es sich bei der ausgewerteten Miete. 

 

Wer den Bericht der BerlinHyp nachlesen möchte, kann hier klicken. 

 

Ein zweites Thema hat uns in der vergangenen Woche beschäftigt.

 

Warum werden eigentlich nur 1,3 Prozent aller Eigentumswohnungen verkauft?

 

128.600 Eigentumswohnungen sind 2014 in den 82 (!) größten Städten Deutschlands verkauft worden. Diese Zahl haben wir kürzlich in den Immobilien-News von Dr. Zitelmann PB gelesen.

 

Ohne Berlin 100.000 verkaufte Wohnungen

 

Ziehen wir die gut 25.000 Wohnungen ab, die allein in Berlin verkauft worden sind, bleiben noch gut 100.000 Wohnungen im Rest Deutschlands. Ist das jetzt viel oder wenig?

 

0,3 Prozent der Haushalte kaufen eine Wohnung

 

Lassen Sie uns diese Zahl in Relation setzen zu den ca. 40 Millionen Haushalten in Deutschland, dann sind es 0,3 % der Haushalte, die eine Eigentumswohnung gekauft haben. Oder nehmen wir „nur“ die ca. 10 Mio. in Deutschland existierenden Eigentumswohnungen, dann sind es 1,3 % des Bestandes an ETW, die umgeschlagen worden sind. 

 

Die Zahlen stimmen vielleicht nicht auf die Nachkommastelle. Aber eines sagen uns diese Zahlen ganz genau. 

 

  1. Die 128.600 verkauften Wohnungen in den 82 größten Städten waren etwa 3 % weniger als im Jahr 2013
  2. Bei einem Umschlag des Immobilienbestandes von gut 1 % kann es weiter nur sehr langsam voran gehen mit der Steigerung der Eigentumsquote in Deutschland
  3. Für einen „gesunden“ Immobilienmarkt wäre eine Steigerung dieser Zahlen sehr wünschenswert.
  4. Am Zinsumfeld liegt es nicht, wenn wir von „Luft nach oben“ beim Immobilienumsatz sprechen

 

Woran liegt es, wenn die Zahl der Kaufverträge trotz guter Nachfrage stagniert? Es kann nicht nur das vielfach zitierte „begrenzte“ Angebot sein, oder? Was meinen Sie?

 

Wir freuen uns auf Ihre Kommentare.