Neues Wohneigentumsgesetz - was hat sich geändert?
(See English version below.)
Am 1. Dezember 2020 ist das "Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften - Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, WEMoG" in Kraft getreten. Aus dem neuen Wohneigentumsgesetz ergeben sich Veränderungen für Eigentümer, aber auch für Mieter.
Anspruch von Eigentümern und Mietern auf Modernisierung und Sanierung
Jeder Eigentümer oder Mieter einer Wohnung oder eines Hauses erhält durch die neuen gesetzlichen Regelungen einen Rechtsanspruch auf bestimmte Maßnahmen zur Modernisierung und Sanierung.
Hierzu gehören:
- Einbau einer Ladestation für Elektrofahrzeuge
- Barrierefreier Aus- und Umbau
- Maßnahmen des Einbruchschutzes
- Ein Glasfaseranschluss für das Gebäude.
Die Kosten dafür trägt der Eigentümer - auch dann, wenn er entsprechende bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum verlangt.
Reform der Eigentümerversammlung
Das neue Wohneigentumsgesetz sieht eine Aufwertung der Eigentümerversammlung als zentrales Gremium zur Entscheidungsfindung vor. Beispielsweise sind Beschlüsse für Umbaumaßnahmen und zur Aufteilung von Kosten nun auch mit einfacher Mehrheit möglich. Beschlussfähig ist die Versammlung auch dann, wenn nicht alle Eigentümer anwesend sind.
Veränderungen für Verwalter
Verwalter erhalten durch das neue Gesetz das Recht, über Maßnahmen von nachgelagerter Bedeutung eigenverantwortlich zu entscheiden, sofern diese nicht zu weitreichenden Verpflichtungen für die Eigentümer führen. Im Außenverhältnis erhalten Verwalter mit Ausnahme des Abschlusses von Darlehensverträgen eine Vertretungsmacht für die Eigentümergemeinschaft. Im Gegenzug können die Eigentümer die internen Entscheidungsbefugnisse des Verwalters begrenzen und ihn auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen. Eigentümer haben künftig das Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen sowie die Vorlage eines jährlichen Vermögensberichtes durch den Verwalter. Ein Sachkundenachweis für Verwalter ist zwar auch nach der neuen Rechtslage nicht zwingend vorgeschrieben - jeder Eigentümer hat jedoch das Recht, einen solchen Nachweis zu verlangen.
Recht auf Eigentumsentzug
Eigentümern, die ihre Pflichten gegenüber der Gemeinschaft grob verletzen, kann aufgrund des neuen Wohneigentumsgesetzes ihr Eigentum entzogen werden. Nach vorheriger Abmahnung können sie gezwungen werden, ihr Wohneigentum zu verkaufen. Der Beschluss darüber erfordert eine qualifizierte Mehrheit.
Grundbucheintrag für Sondernutzungsrechte
Sondernutzungsrechte - auch für Terrassen, Gärten oder Parkplätze - können durch das neue Gesetz ins Grundbuch eingetragen werden. Hierdurch erhalten sie den Status von Sondereigentum.
Neue Regelungen für Mieter
Mieter müssen gesetzlich abgesicherten Modernisierungen des Mietobjekts künftig grundsätzlich dulden. Außerdem können Vermieter Miete und Nebenkosten künftig auf der Grundlage der Quadratmeterzahl oder ihres Miteigentümeranteils an der Wohnanlage berechnen.
NEW HOME OWNERSHIP LAW – WHAT HAS CHANGED?
On 1 December 2020, the ‘Act to Promote Electromobility and to Modernize the Home Ownership Act and to Amend Cost and Land Register Regulations – Home Ownership Modernisation Act, WEMoG’ came into force. The new Home Ownership Act results in changes for owners, but also for tenants.
Entitlement of owners and tenants to modernisation and refurbishment
The new legal regulations give every owner or tenant of a flat or house a legal entitlement to certain modernisation and refurbishment measures.
This includes
- Installation of a charging station for electric vehicles
- Barrier-free extension and conversion
- Burglary protection measures
- A fiber optic connection for the building.
The owner bears the costs for this – even if they demand corresponding structural changes to the common property.
Reform of the owners' meeting
The new Home Ownership Act provides for an upgrading of the owners' meeting as a central decision-making body. For example, resolutions on remodeling measures and the allocation of costs are now also possible with a simple majority. The meeting is quorate even if not all owners are present.
Changes for property managers
The new law gives administrators the right to decide on measures of downstream importance on their own responsibility, provided that these do not lead to far-reaching obligations for the owners. With the exception of the conclusion of loan agreements, administrators will be authorized to represent the community of owners externally. In return, the owners can limit the administrator's internal decision-making powers and dismiss him or her without good cause. In future, owners will have the right to inspect management documents and to have the manager submit an annual asset report. Although a certificate of competence for property managers is not mandatory under the new legal situation, every owner has the right to demand such proof.
Right to seizure of property
Owners who grossly violate their duties towards the community can be deprived of their property under the new Home Ownership Act. After prior warning, they can be forced to sell their property. The decision to do so requires a qualified majority.
Land register entry for special rights of use
Special usage rights – including for terraces, gardens or car parks – can be entered in the land register under the new law. This gives them the status of special property.
New regulations for tenants
In future, tenants must generally tolerate legally secured modernisations of the rental property. In addition, landlords will in future be able to charge rent and ancillary costs based on the number of square meters or their co-ownership share in the residential complex.