Nachlassimmobilie: Was tun mit dem geerbten Haus?
(See English version below.)
Die Erbschaft einer Immobilie ist nicht nur mit einem traurigen Umstand verbunden, dem Verlust eines geliebten Menschen, sondern auch mit vielen Fragezeichen.
Was soll man nur mit dem geerbten Haus tun?
Haus geerbt: Was passiert nun?
Möchten Sie das Erbe antreten und Eigentümer der Immobilie werden? Sie sollten im Vorfeld prüfen, ob und wie hoch die Immobilie noch belastet ist. Denn als Erbe und rechtmäßiger Nachfolger des Erblassers übernehmen Sie alle Rechte und Pflichten als Eigentümer - inklusive der möglichen Kreditraten an die Bank.
Sofern Sie das Erbe antreten, müssen Sie sich zunächst als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Dafür ist der Nachweis über das rechtmäßige Erbe erforderlich. Den Erbschein erhalten Sie auf Antrag beim Nachlassgericht. Die Eintragung als neuer Eigentümer ist binnen zwei Jahren nach Erbschaft kostenfrei.
Was ist bei einer Erbengemeinschaft zu beachten?
Sind Sie nicht alleiniger Erbe der Immobilie, sondern Mitglied einer Erbengemeinschaft müssen Sie alle Entscheidungen gemeinsam treffen. Sind sich alle einig, dass ein Erbe das Haus bewohnt, muss dieser den übrigen Erben ihren Erbschaftsanteil von der Immobilie auszahlen. Sofern alle Erben dasselbe wollen, ist der Verkauf oder die Vermietung der Erbimmobilie kein Problem. Schwierig wird es, wenn beispielsweise zwei Erben die Immobilie bewohnen möchten oder ein Erbe nicht verkaufen will. Sollten Schwierigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft auftreten, suchen Sie frühzeitig eine Mediation. Im schlechtesten Fall wird die Nachlassimmobilie über eine Teilungsversteigerung veräußert und bringt weniger Erlös als ein regulärer Verkauf.
Was bedeutet Erbbaurecht oder Erbpacht?
Hat der Erblasser mit einem Dritten einen Erbbaurechts- oder Erbpachtsvertrag vereinbart, treten Sie als Erbe in den Vertrag ein. Das bedeutet, dass der Vertrag bis zum vereinbarten Zeitpunkt weiterläuft und nicht erlischt - sofern für den Todesfall des Erblassers keine gesonderten Vereinbarungen getroffen wurden.
Was ist Immobilienschenkung?
Im Gegensatz zur Immobilienerbschaft erfolgt eine Immobilienschenkung noch zu Lebzeiten des Eigentümers. Die Immobilie wird dann auf den Erben überschrieben. Der Vorteil einer Immobilienschenkung ist die Umgehung von Steuerzahlungen: Durch den Freibetrag für Erbschaften kann eine Immobilie steuerfrei übertragen werden. Im Falle einer Schenkung würde dies schrittweise erfolgen - alle zehn Jahre können Kinder den Freibetrag von 400.000 Euro ausschöpfen.
Haben Sie nähere Fragen zur Nachlassimmobilie oder benötigen Sie eine ausführliche Beratung zum weiteren Vorgehen mit dem geerbten Haus, stehen wir gerne zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
INHERITED PROPERTY: WHAT TO DO WITH THE INHERITED HOUSE?
Inheriting a property is not only associated with a sad circumstance, the loss of a loved one, but also with many question marks.
What should you do with the house you inherited?
Inherited a house: what happens now?
Would you like to take on the inheritance and become the owner of the property? You should check in advance whether and to what extent the property is still encumbered. As the heir and legal successor to the deceased, you assume all rights and obligations as the owner – including any loan installments to the bank.
If you accept the inheritance, you must first be entered in the land register as the new owner. This requires proof of legal inheritance. You can obtain a certificate of inheritance on application to the probate court. Registration as the new owner is free of charge within two years of inheritance.
What needs to be considered in the case of a community of heirs?
If you are not the sole heir to the property, but a member of a community of heirs, you must make all decisions together. If everyone agrees that one heir will live in the house, this heir must pay the other heirs their inheritance share of the property. If all the heirs want the same thing, selling or renting out the inherited property is not a problem. It becomes more difficult if, for example, two heirs want to live in the property or one heir does not want to sell. If difficulties arise within the community of heirs, seek mediation at an early stage. In the worst-case scenario, the inherited property is sold at a partition auction and generates less proceeds than a regular sale.
What does heritable building right or leasehold mean?
If the deceased has agreed a heritable building right or leasehold contract with a third party, you enter into the contract as the heir. This means that the contract continues until the agreed date and does not expire – provided no separate agreements have been made in the event of the deceased's death.
What is a property gift?
In contrast to a property inheritance, a property gift is made during the owner's lifetime. The property is then transferred to the heir. The advantage of a property gift is the avoidance of tax payments: Due to the tax-free allowance for inheritances, a property can be transferred tax-free. In the case of a gift, this would take place gradually – children can utilize the tax-free allowance of 400,000 euros every ten years.
If you have any further questions about the inherited property or need detailed advice on how to proceed with the inherited house, we will be happy to help. We look forward to hearing from you.